关于《南县人民政府关于公布实施

南县城镇基准地价更新成果》的政策解读

一、基准地价名词解释

基准地价定义：《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2014）第3章第3条规定：基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

基准地价更新定义：《城镇土地估价规程》（GB/T18508－2014）第7章第9条第一款规定：基准地价更新是指在土地定级或均质区域划分的基础上，利用市场交易、土地收益或地价指数等相关资料全面或局部调整基准地价的过程。

二、基准地价更新的必要性

基准地价是政府调控土地市场、实现土地资源合理配置的重要手段，也是确定土地价格、征收土地价款的重要依据；按照上级要求，基准地价每3年应全面更新一次。此次基准地价更新是在2016年的基础上进行更新。

为使城镇土地级别及基准地价更客观的反应现实情况，适应扩大市场机制配置土地资源发展需要，落实土地宏观调控政策，在全县范围内开展城镇基准地价更新调整工作已显得十分迫切和必要。通过此次更新调查，便于合理调控土地市场，规范土地市场交易行为，为征收土地税费，制订土地利用计划、规划等提供依据，同时为南县土地招拍挂、整理、储备等奠定基础。

三、基准地价更新工作开展概况

南县自然资源局于2019年11月全面启动了南县城镇基准地价更新工作。为确保本项工作顺利推进，南县自然资源局高度重视，制定科学的工作计划，统筹安排、合理调度，并严格依据技术规程和工作流程，先后经过外业调查、技术成果的编制、征求局内及县直部门意见、召开听证会、省厅成果验收多个环节，历时1年之余，现已全面完成。

四、基准地价更新调整情况

（一）基准地价情况

本次基准地价更新的技术路线为：以土地定级（根据影响地价的土地条件和因素划分为均质地域）为基础，以市场交易价格资料为依据，更新基准地价，主要涉及土地级别划分和基准地价测算两大核心技术环节。土地定级方面：为了保证成果的延续性及两轮成果之间的对比性，同时结合实际情况，城区商服用地、住宅用地、工业用地和公共管理与公共服务用地土地级别按综合定级进行划分，土地级别数量与原成果一致，仍为五个级别。土地估价方面：根据城区现状发展的实际情况，商服、住宅用地设定容积率比上轮略有上调的基础上，适当调整商服、住宅用地价格，稳定工业用地和公共管理与公共服务用地价格。

（二）容积率情况

在上轮基准地价的调整中，我县商服用地和住宅用地的容积率一至五级分别设定为1.8、1.6、1.4、1.2、1.0，工业用地设定为1.0。根据城区现状发展的实际情况，本轮城区商服用地和住宅用地基准地价的设定容积率一至五级分别设定为2.0、1.8、1.6、1.4、1.2，略有上调，能更好的适用于城区土地利用，工业用地仍设定为1.0。

（三）商服、住宅及工矿仓储用地基准地价的调整情况

本轮基准地价更新估价期日为2020年1月1日，上轮基准地价更新估价期日为2016年6月1日，此几年间，南县城区的发展，以及此次地价内涵变化，地价水平与上轮对比，商服、住宅及工矿仓储用地基准地价均有一定程度的上涨。商服用地楼面地价上涨涨幅在5.16%-13.53%之间；住宅用地楼面地价涨幅在10.82%-15.03%之间；工矿仓储用地因征地补偿标准、相关税费的提升，土地价格上涨幅度较大，涨幅在18.84%-59.8%之间。

（四）公共管理与公共服务用地基准地价的调整情况

上轮我县未制定公共管理与公共服务用地基准地价，根据政策要求及现状需求，本轮城镇基准地价更新中，将公共管理与公共服务用地纳入到城镇基准地价中，在全面摸清我县公共管理与公共服务用地土地利用现状、交易情况及深入分析价格特征、用地性质、价格形成机制的基础上，对公共管理与公共服务用地进行用途分类；并采用多因素综合评价法，对土地级别进行划定；然后结合当地土地市场及地价管理的现实需要，以《城镇土地估价规程》为指导，分别采用模拟市场替代法、典型案例修正法及成本法来评估确定各类公共管理与公共服务用地基准地价。